公告〔八屆〕3號(hào)

黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告

《黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》已經(jīng)2023年2月28日黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò),，2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn),，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行,。

黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)  

2023年4月13日         

黃山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

關(guān)于修改《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2023年2月28日黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)    2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議批準(zhǔn)）

黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議決定對(duì)《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

一,、將第一條中的“物權(quán)法”修改為“民法典”。

二,、將第六條第五項(xiàng)中的“專項(xiàng)維修資金”修改為“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）”,。

三,、將第十九條第一款修改為：“住宅小區(qū)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,，可以在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下,，由業(yè)主自行管理。”

四,、將第二十四條第二款修改為：“重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等征求業(yè)主意見(jiàn),。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺(tái)上進(jìn)行公示,，公示期限不得少于三十日。”

五,、在第二十七條第三款“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”后增加“,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示”。

六,、將第二十八條第三款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)違法違規(guī)行為的巡查,，及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告。”

七,、將第三十七條修改為：“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的,，應(yīng)當(dāng)由本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,，符合規(guī)劃,、土地、建設(shè),、環(huán)境保護(hù),、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),。”

八、第三十八條第二款刪去“由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,，在第三款“其余部分”后增加“可以”,。

九、增加一條作為第三十九條：“縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合執(zhí)法機(jī)制,，制定住宅小區(qū)綜合執(zhí)法事項(xiàng)清單,，可以在社區(qū)警務(wù)室、黨群服務(wù)站等場(chǎng)所設(shè)立綜合執(zhí)法點(diǎn)。

街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公布常見(jiàn)違法違規(guī)行為執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人的聯(lián)系方式,。”

十、增加一條作為第四十條：“街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)牽頭協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)公安,、城市管理、物業(yè)管理,、市場(chǎng)監(jiān)管,、消防等部門，依法對(duì)住宅小區(qū)高空拋物,、亂搭亂建,、毀綠種菜、任意棄置垃圾,、侵占公共空間,、電動(dòng)車違規(guī)進(jìn)樓入戶停放充電、違法發(fā)布廣告等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合,。”

十一、將第四十條修改為第四十二條,，第二款修改為：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)解,，或者提起訴訟、申請(qǐng)仲裁,。”

此外,，對(duì)其他部分條款作文字修改和順序調(diào)整。

本決定自公布之日起施行,。

《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，重新予以公布。

黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2019年12月26日黃山市第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)    2020年3月27日安徽省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議批準(zhǔn)    2023年2月28日黃山市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議修改    根據(jù)2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議通過(guò)的關(guān)于批準(zhǔn)《關(guān)于修改〈黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》的決議修正）

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平,，維護(hù)業(yè)主,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境,，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律,、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本條例,。

第二條  本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主自行對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng),。

第三條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理,。

第四條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治,、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則,。

第五條  市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),。街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備物業(yè)管理人員,，履行轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé),。

第六條  市人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,，履行下列職責(zé)：

（一）擬定,、制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）指導(dǎo)各縣（區(qū)）做好物業(yè)管理工作,；

（三）實(shí)施物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度,；

（四）建立并推廣使用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物業(yè)管理平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱物管平臺(tái)）,；

（五）監(jiān)督,、指導(dǎo)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的使用,；

（六）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為,、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理,；

（七）制定小區(qū)管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議,、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議等示范文本,；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé),。

第七條  縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作,；

（二）做好前期物業(yè)服務(wù)合同,、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同,、承接查驗(yàn),、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)材料備案工作；

（三）對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行指導(dǎo),、監(jiān)督,；

（四）采集、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息,，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案,，并接受查詢；

（五）指導(dǎo),、監(jiān)督物管平臺(tái)的使用,；

（六）組織開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作人員的培訓(xùn)；

（七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé),。

第八條  市、縣（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)督管理工作：

（一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管工程質(zhì)量保證金,；監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；受理房屋質(zhì)量問(wèn)題的投訴,；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全,、公共秩序的違法行為，對(duì)燃放煙花爆竹,、監(jiān)控安防,、車輛停放等開(kāi)展監(jiān)督檢查，依法參與交通安全糾紛處理,，做好流動(dòng)人口監(jiān)督管理工作；

（三）司法行政管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作,；

（四）民政部門負(fù)責(zé)居（村）民委員會(huì)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展自治管理活動(dòng)的監(jiān)督；

（五）消防部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)消防工作實(shí)施監(jiān)督管理,；

（六）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護(hù)工作的監(jiān)督管理,，依法查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為,；

（七）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實(shí)以及違法建設(shè)的認(rèn)定,；

（八）城市管理部門負(fù)責(zé)查處裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)，違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物等違法行為,；

（九）人民防空部門負(fù)責(zé)對(duì)人防工程設(shè)施的建設(shè)與使用進(jìn)行監(jiān)督檢查；

（十）市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查,；

（十一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理電力設(shè)施和電能保護(hù)等工作,；

（十二）經(jīng)濟(jì)信息化部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)通信運(yùn)行設(shè)施保護(hù)等工作；

（十三）園林綠化部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)綠化的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作,。

第九條  建立健全社區(qū)黨組織,、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制,。

在業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中,，根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立中國(guó)共產(chǎn)黨的組織,。鼓勵(lì)和支持符合條件的中共黨員業(yè)主通過(guò)規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員,。

第十條  市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核,。

第十一條  住宅小區(qū)內(nèi)已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料,。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件，但未及時(shí)召開(kāi)大會(huì)的,，建設(shè)單位,、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到報(bào)告之日起四十五日內(nèi),，依照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,，組織成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),。

第十二條  住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃,、人防,、消防等單位,，應(yīng)當(dāng)對(duì)首次業(yè)主大會(huì)籌備組就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第十三條  提倡采用信息化技術(shù),，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)集體討論,、征求意見(jiàn)和投票表決方式。

物業(yè)管理行政主管部門建立的物管平臺(tái),，應(yīng)當(dāng)具備公示公告,、集體討論、征求意見(jiàn),、投票表決等功能,。

業(yè)主在物管平臺(tái)的注冊(cè)信息應(yīng)當(dāng)與其不動(dòng)產(chǎn)登記信息一致，并享有與其專有面積相對(duì)應(yīng)的表決權(quán)重,。

業(yè)主可以在物管平臺(tái)上依法行使業(yè)主權(quán)利,，實(shí)名參與討論、發(fā)表意見(jiàn),、投票表決,。

業(yè)主有權(quán)選擇網(wǎng)上投票或者紙質(zhì)書(shū)面投票方式參與表決，同一業(yè)主同一事項(xiàng)網(wǎng)上投票和紙質(zhì)書(shū)面投票結(jié)果出現(xiàn)不一致時(shí),，以書(shū)面投票為準(zhǔn),。

在物管平臺(tái)上發(fā)布公告、征求意見(jiàn)的期限不得少于三十日,。進(jìn)行投票表決的,，網(wǎng)上投票期限不得少于七日。

第十四條  業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度,，保證資金安全,。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū),、財(cái)務(wù)人員等專職工作人員,。

第十五條  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)可以在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí),，選舉產(chǎn)生候補(bǔ)委員,，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過(guò)委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,，但不具有表決權(quán),。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員名單應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺(tái)上公示,。

第十六條  業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán),，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章,；

（三）煽動(dòng)業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息,，打擊、報(bào)復(fù),、誹謗、陷害有關(guān)投訴人,、舉報(bào)人,；

（四）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相,，轉(zhuǎn)移,、隱匿、篡改,、毀棄或者拒絕,、拖延提供有關(guān)文件、資料,；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）騙取,、挪用,、侵占專項(xiàng)維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；

（八）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品,、承攬業(yè)務(wù),，牟取不當(dāng)利益；

（九）損壞共用設(shè)施設(shè)備,，違法搭建,，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金,，以及違法出租房屋；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為,。

第十七條  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì),。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo),、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。

換屆選舉小組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,，需要立即使用房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修,、更新、改造的除外,。

業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆選舉的,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)所在地的居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第十八條  推行業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度,，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定,，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示，審計(jì)費(fèi)用可以在業(yè)主共有資金中支出,。

第十九條  住宅小區(qū)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下,，由業(yè)主自行管理,。

業(yè)主自行管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人,，負(fù)責(zé)日常管理工作,。

第二十條  業(yè)主自行管理的住宅小區(qū)，業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)保潔,、保安,、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的,，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同,；業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)自然人進(jìn)行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù),、綠化養(yǎng)護(hù),，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、保養(yǎng)和維修服務(wù)的,，鼓勵(lì)為其支付意外傷害等保險(xiǎn)費(fèi)用。

電梯,、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第二十一條  新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并與其簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定,。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè),，經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十二條  新建物業(yè)交付使用前,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn),；未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)部分業(yè)主參加,。

第二十三條  建設(shè)單位在辦理承接查驗(yàn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)使用、維護(hù),、管理必需的相關(guān)資料,。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。無(wú)業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管,。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,。承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書(shū)面告知業(yè)主,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存,，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

第二十四條  前期物業(yè)管理期間,，有下列情形之一的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿,，業(yè)主大會(huì)尚未成立,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意續(xù)簽合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn),，建設(shè)單位要求限期整改,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達(dá)不到要求,，建設(shè)單位依法依約提前解除合同的,；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的,；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的；

（五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等征求業(yè)主意見(jiàn),。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,，可以重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺(tái)上進(jìn)行公示，公示期限不得少于三十日,。

第二十五條  前期物業(yè)管理期間,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前,，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任,。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出九十日前,，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主,、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。具備成立業(yè)主大會(huì)條件的,，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前,，組織成立業(yè)主大會(huì)，決定管理模式,。不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的,，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織管理。

第二十六條  鼓勵(lì)業(yè)主自治組織,、建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn),、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律,、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù),，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀,、全面,。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的評(píng)估結(jié)果，可以作為業(yè)主大會(huì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參考。

第二十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力,，并在承接項(xiàng)目前,，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人,、固定辦公場(chǎng)所,、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書(shū)面告知項(xiàng)目所在地物業(yè)管理行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)化服務(wù),。

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示,。

第二十八條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱,、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等內(nèi)容全面公開(kāi)公示,，主動(dòng)接受監(jiān)督,。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展生活垃圾源頭減量與分類宣傳指導(dǎo),，引導(dǎo)、動(dòng)員居民分類投放生活垃圾,，督促衛(wèi)生保潔人員做好本區(qū)域生活垃圾分類收集以及生活垃圾收集設(shè)施的保潔工作,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)違法違規(guī)行為的巡查，及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告,。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù),、新方法，推進(jìn)智能化技術(shù)和裝備在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用,，不斷提高管理和服務(wù)水平,。

第二十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防車通道、消防疏散通道,、消防救援場(chǎng)地和消防救援窗口設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件,。住宅小區(qū)內(nèi)有下列情形之一的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)部門報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi),、水患,、爆炸或者自然災(zāi)害；    

（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾??；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，嚴(yán)重危及業(yè)主,、物業(yè)使用人及建筑物安全,；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）其他嚴(yán)重影響業(yè)主,、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件,。

第三十條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,，市發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并向社會(huì)公布；每三年對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估,，根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

第三十一條  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定采取包干制或者酬金制等形式,。對(duì)于實(shí)行包干制收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每半年至少公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益的收支明細(xì),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不低于實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)百分之十的部分單獨(dú)列賬,，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),，每年公布一次收支使用情況,，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后,，將剩余部分按有關(guān)規(guī)定移交,。

第三十二條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù),，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

業(yè)主在轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用,。業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)督促承租人按時(shí)交納,；承租人拒不交納的,，由業(yè)主承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主可以依法向承租人追償,。

已竣工但尚未出售的物業(yè)和已出售但尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由,，對(duì)業(yè)主實(shí)施限制或者停止接房,、供水、供電,、供氣等行為,，以及侵犯或者限制業(yè)主權(quán)利的其他行為。

第三十三條  市,、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)老舊住宅小區(qū)的改造,。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織老舊住宅小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者由業(yè)主自行管理物業(yè),。

對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū),，居（村）民委員會(huì)可以建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，適當(dāng)收取物業(yè)管理費(fèi)用,，為老舊住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,、綠化養(yǎng)護(hù)及公共設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)等提供基本服務(wù)。

第三十四條  住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu),；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,；

（四）違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途,；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物,、構(gòu)筑物上涂寫(xiě),、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品,；

（七）堆放易燃,、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；

（八）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾,、污水和雜物,，焚燒垃圾；

（十）占用,、堵塞,、封閉消防車通道，妨礙消防車通行,；

（十一）占用,、堵塞、封閉疏散通道,、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為,；

（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng),；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物,；

（十四）高空拋物；

（十五）在建筑物公共通道,、樓梯間,、安全出口等公共區(qū)域私拉電線；

（十六）法律,、法規(guī)禁止的其他行為,。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,。制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門,。有關(guān)部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理,。

第三十五條  業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查,，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止,；對(duì)拒不改正的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約的規(guī)定,，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入住宅小區(qū)，并報(bào)告有關(guān)部門,。業(yè)主或者物業(yè)使用人,、裝飾裝修施工人員對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十六條  占用住宅小區(qū)共有道路或者場(chǎng)地設(shè)置的停車位,，屬于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用,，不得出售,、出租給小區(qū)外的單位或者個(gè)人。

違反管理規(guī)約,，占用公共場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛,，經(jīng)勸阻后拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)依法處理,，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由車主承擔(dān),。

住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的場(chǎng)地、充電設(shè)施無(wú)法滿足業(yè)主需求的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，可以占用業(yè)主共有道路,、綠地或者其他場(chǎng)地改造建設(shè)停車場(chǎng),、充電設(shè)施。改建的停車場(chǎng),、充電設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合通行,、消防安全等要求。自然資源和規(guī)劃,、消防,、電力、公安機(jī)關(guān)交通管理等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)改建工程的指導(dǎo),。

第三十七條  住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)由本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,，符合規(guī)劃、土地,、建設(shè),、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律,、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù),。

第三十八條  住宅小區(qū)的公共收益屬于全體業(yè)主共有。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,，不得擅自挪用,，不得以個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。

前期物業(yè)服務(wù)期間,，公共收益的使用管理按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。前期物業(yè)服務(wù)期間公共收益作為住宅小區(qū)維修資金的比例不得低于百分之七十。

成立業(yè)主大會(huì)后,，公共收益按照業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)決定或者物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒(méi)有決定或者約定的,，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金,，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)人員等專職工作人員的酬金,。

第三十九條  縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合執(zhí)法機(jī)制,，制定住宅小區(qū)綜合執(zhí)法事項(xiàng)清單，可以在社區(qū)警務(wù)室,、黨群服務(wù)站等場(chǎng)所設(shè)立綜合執(zhí)法點(diǎn),。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公布常見(jiàn)違法違規(guī)行為執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人的聯(lián)系方式,。

第四十條  街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)牽頭協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)公安、城市管理,、物業(yè)管理,、市場(chǎng)監(jiān)管、消防等部門,，依法對(duì)住宅小區(qū)高空拋物,、亂搭亂建、毀綠種菜,、任意棄置垃圾,、侵占公共空間、電動(dòng)車違規(guī)進(jìn)樓入戶停放充電,、違法發(fā)布廣告等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合。

第四十一條  發(fā)生下列危及安全情形之一,，需要使用專項(xiàng)維修資金的,，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案,，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì),、相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后,，直接申請(qǐng)使用：

（一）屋面,、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的,；

（三）消防設(shè)施損壞的,；

（四）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身,、財(cái)產(chǎn)安全的,；

（五）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（六）專用排水,、排污設(shè)施因坍塌,、堵塞、爆裂等造成功能障礙,，危及人身,、財(cái)產(chǎn)安全的；

（七）二次供水設(shè)施損壞的,；

（八）其他危及房屋安全的情形,。

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/font>